Ustrzyki Dolne
poniedziałek, 22 maja 2023

Jak ocenić wartość rynkową nieruchomości?

Jak ocenić wartość rynkową nieruchomości?

Lokalizacja, metraż mieszkania czy standard jego wyposażenia są niezwykle ważne — ale na pierwszym miejscu zawsze zwracamy uwagę na cenę! Jeśli chcemy sprzedać naszą nieruchomość szybko, a jednocześnie — dobrze na niej zarobić, powinniśmy poświęcić kilka dłuższych chwil na wycenę jej rynkowej wartości. Co decyduje o wartości mieszkania i kto pomoże nam w jej ocenie?

Czym jest wartość rynkowa?

Zacznijmy jednak od podstaw i wyjaśnijmy, czym jest w świetle prawa wartość rynkowa nieruchomości. Bo tak — polskie prawo dokładnie tę kwestię opisuje! Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa oznacza (szacunkową) kwotę, jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży na zasadach rynkowych. Czyli takich, w których obie strony — sprzedawca oraz kupujący — podejmują decyzje na podstawie tego, co dla nich jest najkorzystniejsze, a nie, na przykład, kierowani przymusem. Mówiąc krótko, wartość rynkowa to wartość mieszkania „na czysto”, bez uwzględniania czynników osobistych

 

Tak obiektywna wycena wartości nieruchomości jest niezbędna przede wszystkim dla sądów, banków oraz Urzędu Skarbowego. Gdy jednak przychodzi nam sprzedać mieszkanie — sprawa się robi nieco bardziej skomplikowana.

Wartość rynkowa a cena nieruchomości — to nie zawsze to samo!

Teoretycznie, cena naszego mieszkania w ogłoszeniu powinna być jak najbliższa wartości rynkowej — zapewnimy sobie w ten sposób szybką i najbardziej opłacalną dla nas sprzedaż. W praktyce jednak cena nieruchomości często się różni od jej obiektywnej, rynkowej wartości. Możemy w nią wliczyć dodatkowe koszty, które ponieśliśmy przed sprzedażą — na przykład prowizję dla agencji nieruchomości. Każde mieszkanie ma także swoją wartość sentymentalną — wspomnienia lat spędzonych w starych czterech ścianach potrafią wpłynąć na ostateczną cenę nieruchomości bardziej, niż byśmy się tego spodziewali!

 

I nie ma w tym niczego złego! Jednak jeśli chcemy sprzedać nasze mieszkanie szybko i korzystnie, powinniśmy postawić na jak najbardziej obiektywną wycenę!

Od czego zależy wartość rynkowa nieruchomości?

Na rynku nieruchomości nigdy nie jest spokojnie — wartość mieszkań rośnie i spada wraz ze zmianami popytu, sytuacją gospodarczą czy rozwojem danego miasta lub dzielnicy. By się w tym odnaleźć, musimy wziąć pod uwagę wszystkie czynniki wpływające na ceny nieruchomości. Co będzie dla nas istotne? Przede wszystkim:

 

  • powierzchnia mieszkania — zasada jest prosta; im większe mieszkanie, tym wyższa jego wartość na rynku!
  • liczba pomieszczeń oraz ich układ — więcej pokoi oznacza (z reguły) wyższą cenę; wyjątkiem mogą być przestronne, mądrze rozplanowane kawalerki;
  • lokalizacja nieruchomości — dla niektórych to ona jest najważniejsza! Myśląc o lokalizacji weźmiemy pod uwagę m.in. dostęp do komunikacji miejskiej, odległość od centrum, bliskość sklepów, szkół czy biur dużych firm oraz obecność terenów zielonych w pobliżu;
  • rodzaj budownictwa — liczy się nie tylko wnętrze mieszkania, ale i to, co na zewnątrz. Lokal w nowoczesnym apartamentowcu będzie raczej droższy, niż w bloku z wielkiej płyty. Ale i tu zdarzają się wyjątki - pomyślmy chociażby o urokliwych kamienicach w centrum miasta!
  • standard wykończenia mieszkania — ogromny wpływ na cenę mieszkań ma ich stan techniczny: jakość instalacji grzewczych i kanalizacyjnych, energooszczędność czy rodzaj wentylacji. Niektóre mieszkania sprzedajemy wraz z meblami — to spory „plus” do jego wartości!

Wycena nieruchomości — samodzielnie, z agentem czy z rzeczoznawcą?

A zatem, by trafnie wycenić mieszkanie, musimy wziąć pod uwagę mnóstwo czynników — od tych kryjących się w kątach naszego lokalu aż po ogólną sytuację na rynku. Na szczęście, wcale nie musimy radzić sobie z tym sami — wystarczy skorzystać z pomocy rzeczoznawcy lub biura nieruchomości!

Kiedy potrzebujemy rzeczoznawcy…

Rzeczoznawcy wyceny nieruchomości zajmują się przede wszystkim oceną wartości mieszkania na potrzeby banków i instytucji państwowych; jako jedyni mają prawo sporządzania tzw. operatu szacunkowego, czyli mającej moc prawną opinii o wartości nieruchomości. Ich ocena nie jest konieczna, jeśli zamierzamy po prostu sprzedać nasze mieszkanie — co nie znaczy, że powinniśmy zapomnieć o ich usługach; wycena rzeczoznawcy to solidna podstawa do podjęcia decyzji o ostatecznej cenie nieruchomości!

… a kiedy pomoże nam agent?

Wystawiając mieszkanie na sprzedaż, możemy zaufać także naszemu pośrednikowi! Każda dobra agencja, taka jak biuro nieruchomości homfi Rzeszów, świetnie zna oczekiwania rynku mieszkaniowego i potrzeby osób, które szukają nowych czterech kątów. To na ich podstawie agent określi, ile powinna wynosić cena naszego mieszkania, by sprzedać je szybko, korzystnie i bez nieprzespanych nocy!

Jak wycenić nieruchomość samodzielnie?

Zanim zdecydujemy się na współpracę z agencją nieruchomości lub rzeczoznawcą, możemy spróbować sami dokonać wyceny mieszkania! A przynajmniej tej wstępnej; by zorientować się, na czym tak naprawdę stoimy. Zdecydowanie najlepszym sposobem na to będzie przejrzenie konkurencyjnych ogłoszeń — tych dotyczących mieszkań o podobnych rozmiarach oraz zbliżonej lokalizacji. Porównując nasze cztery ściany do innych nieruchomości, zyskamy całkiem dobre pojęcie o tym, ile może być ono warte na rynku!